A impugnação ao pedido de registro de loteamento é um procedimento legal em que um terceiro contesta o pedido de registro de um loteamento, geralmente feito por um empreendedor imobiliário, junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Essa impugnação pode ocorrer por diversas razões, tais como questões legais, ambientais, urbanísticas atinentes as exigências da documentação constante do rol do artigo 18, da Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/1979).
A referida lei prevê que após aprovado o projeto de loteamento junto a prefeitura, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado da documentação necessária.
Posteriormente, o oficial do registro de imóveis, após examinar a regularidade da documentação, deverá encaminhar comunicação à Prefeitura e fará publicar edital do pedido de registro em três dias consecutivos, o qual poderá ser impugnado no prazo de 15 dias corridos, contado da data da última publicação. Caso seja apresentada impugnação, o oficial enviará o processo ao juiz competente, que dará vista dos autos ao representante do Ministério Público.
Na prática, o procedimento para impugnação ao pedido de registro de loteamento pode variar dependendo da legislação específica da jurisdição local, de modo que é fundamental consultar as leis e regulamentos específicos do local onde está sendo feito o empreendimento e seguir as diretrizes estabelecidas pelas autoridades competentes.
Ocorre que, muitas vezes, esse instrumento tem sido utilizado para discutir outras questões alheias à legalidade e regularidade do ato registral tais como dominialidade, benfeitorias, danos ambientais entre outros. Nesses casos, a lei determina que a discussão dever ser remetida às vias ordinárias, mediante provocação ao Poder Judiciário, para defesa de seus interesses.
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já proferiu entendimento, no Recurso Especial nº 1.370.524/DF, no sentido de que impugnação ao registro de loteamento tem natureza administrativa e não ostenta caráter jurisdicional. Segundo o tribunal, a “atuação do Judiciário, ao solver a impugnação ao registro de loteamento urbano apresentada por terceiros, não exara provimento destinado a pôr fim a um suposto conflito de interesses (hipótese em que se estaria diante do exercício da jurisdição propriamente dita), ou mesmo, a possibilitar a consecução de determinado ato ou à produção válida dos efeitos jurídicos perseguidos (caso em que se estaria no âmbito da jurisdição voluntária). Como enfatizado, o Estado-juiz restringe-se a verificar a presença de requisitos exigidos em lei, para a realização do registro, tão-somente”.
Recentemente, o TJ-DF (Tribunal de Justiça do Distrito Federal) preferiu entendimento no autos do Processo Administrativo nº 0707685-79.2022.8.07.0000, de que “o julgamento da impugnação ao registro de parcelamento do solo urbano é delimitado por via de natureza administrativa de estreita cognição e demarcado pela verificação restrita do cumprimento dos requisitos contidos nos artigos 18 e 19 da Lei nº 6.766/79 (‘Lei do Parcelamento do Solo Urbano’), configurado pelo controle de legalidade formal da observância dos pressupostos extrínsecos do ato administrativo e afastada a possibilidade de exame de matérias de alta indagação e complexidade que exijam elaborada instrução probatória”.
Portanto, na linha da jurisprudência, na impugnação de pedido de registro de loteamento, a apreciação do magistrado se restringe à aferição de regularidade e da conformidade do registro com a lei, ou seja, a averiguação se limita a analisar se o processo de registro de loteamento preenche os requisitos da lei de parcelamento do solo.
Elisa Ulbricht é advogada, pós-graduada em Direito Ambiental e Desenvolvimento Sustentável pela Universidade de Brasília (UnB) e em Direito Público pelo Instituto Brasiliense de Direito Público (IDP) e mestre em Desenvolvimento Sustentável pela Universidade de Brasília (UnB).