O mercado imobiliário comercial tem evoluído ao longo dos anos para atender às demandas de empresas que buscam espaços personalizados que se adaptem perfeitamente às suas operações e necessidades específicas. Nesse contexto, o contrato “built-to-suit” emergiu como uma solução sob medida para inquilinos e proprietários de terrenos, oferecendo benefícios e maior flexibilidade aos imóveis comerciais.
O contrato “built-to-suit” é uma forma de locação comercial em que o proprietário do terreno ou desenvolvedor se compromete a projetar, adquirir, construir ou reformar um imóvel de acordo com as especificações e requisitos do inquilino. Ao contrário de uma locação tradicional, onde o inquilino se adapta a um espaço já existente, no “built-to-suit”, o imóvel é desenvolvido especificamente para atender às necessidades da empresa locatária.
Conforme aduz Luiz Antônio Scavone Junior, “o contrato built-to-suit decorre de negócio jurídico mediante o qual uma das partes, o locatário, contrata a construção de imóvel de acordo com as suas necessidades e recebe do locador o prédio de acordo com as diretrizes e nos termos da sua encomenda” [1].
Nesse sentido, a aquisição, construção ou reforma é realizada pelo próprio locador, nos termos necessários para o atendimento da necessidade do locatário, sendo que, a fim de justificar o investimento do locador, a locação é realizada por longo prazo.
Importante ressaltar que a formatação do “built-to-suit” era considerada uma forma contratual atípica, questionando-se, por longo período, quanto a sua submissão à Lei 8.245/1991. Com o advento da Lei 12.744/2012, que alterou o artigo 4º da referida lei e incluiu o artigo 54-A, restou estabelecida a definição legal do contrato “built-to-suit”, trazendo, dessa forma, segurança jurídica às relações contratuais geradas nesse formato.
O contrato deve dispor de prazo determinado; especificações do imóvel com a descrição detalhada das suas características, construção, layout, materiais e recursos; prazo para a aquisição, reforma ou construção, bem como penalidades pelo descumprimento do cronograma; responsabilidade pelos custos, despesas, licenças, taxas e impostos; e condições relativas à locação, como valor do aluguel, reajustes, obrigações, penalidades e demais aspectos relevantes.
Em relação às principais vantagens ao locatário, é possível ressaltar:
a) Personalização: o imóvel é projetado com características específicas para o desenvolvimento da atividade, proporcionando eficiência operacional e produtividade;
b) Redução de investimento inicial: a ausência de necessidade de investimento próprio inicial possibilita o direcionamento mais efetivo dos recursos financeiros;
c) Flexibilidade e controle: a possibilidade de ajustes no imóvel de acordo com a evolução das necessidades comerciais.
Antes de se abordar as vantagens do locador, é importante frisar que, nesse tipo de relação, é comum a contratação de um regime fiduciário, pelo qual o locador:
a) contrata uma companhia securitizadora;
b) recebe, antecipadamente, o valor estabelecido no contrato; e
c) cede os créditos advindos da locação para a companhia, a fim de se abater do valor contratado.
Nessas situações, o imóvel de propriedade do locador é cedido em garantia pelo pagamento do valor contratado, realizando-se, para isso, o registro necessário no cartório de imóveis competente.
No que tange ao locador, pode-se apontar os seguintes pontos vantajosos:
a) Atração de inquilinos: é possível atrair empresas de grande porte que buscam imóveis personalizados, aumentando a demanda e o tipo de nicho;
b) Risco compartilhado: o locador pode dividir o risco financeiro da aquisição, reforma ou construção com o locatário, mitigando possíveis perdas;
c) Retenção de inquilinos: a participação do processo de montagem do imóvel, seja pela aquisição, reforma ou construção, traz maior possibilidade de renovação do contrato de locação a longo prazo.
Além disso, resta claro que o contrato “built-to-suit” incentiva a implementação de tecnologias e práticas sustentáveis na reforma ou construção dos imóveis, permitindo uma inovação no mercado imobiliário e, por consequência, a valorização desses imóveis, já que a reforma ou construção sob medida possui um maior potencial de valorização, tendo em vista a adequação às necessidades de mercado.
O contrato “built-to-suit” traz também reflexos tributários, a depender do país ou região em que o instrumento contratual é firmado, trazendo incidência de impostos sobre a locação, aquisição, reforma ou construção, bem como possibilidade de benefícios e incentivos fiscais.
Importante destacar, ainda, que, nesse tipo de contrato, a fim de assegurar o investimento realizado pelo locador, o locatário poderá devolver o imóvel antes do prazo contratado, conforme os artigos 4° e 54-A, §2°, da Lei nº 8.245/1991, pagando, para isso, a multa pactuada irredutível, cujo limite é a soma dos valores dos alugueis desde a devolução até a data final estipulada em contrato.
Demais disso, considerando a aplicabilidade da Lei nº 8.245/1991, caso o locador não tenha interesse em realizar a renovação contratual, a parte locatária poderá requerer a prorrogação através da ação renovatória. Da mesma forma, nos termos do artigo 5º da supracitada norma, a ação para a retomada do imóvel pelo locador, no caso de resistência do locatário, será o despejo.
O contrato “built to suit” é uma abordagem inovadora no mercado imobiliário comercial, oferecendo benefícios substanciais tanto para os locatários quanto para os locadores. Essa modalidade de contrato possibilita uma maior personalização dos espaços e uma alocação mais eficiente dos recursos financeiros, o que resulta em maior satisfação e competitividade para as empresas locatárias. O contrato “built to suit” pode, ainda, estimular o desenvolvimento urbano sustentável e aprimorar o cenário imobiliário diante de suas peculiaridades.
Adrielle da Hora é advogada em Salvador (BA), especializada em Direito e Gestão Imobiliária pela Faculdade Baiana de Direito.
