As associações civis que cuidam de loteamentos fechados possuem legitimidade ativa para ingressar com processo executivo, de títulos extrajudiciais, nos moldes do artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil.
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Essa foi a tese fixada pela Turma de Uniformização dos Juizados Especiais de Goiás em julgamento de incidente de resolução de demandas repetitivas apresentado por um condomínio da capital do estado e que teve a Associação Nacional da Advocacia Condominial (Anacon) como amicus curiae (amiga da corte). O condomínio pedia autorização para executar título extrajudicial de um imóvel localizado no espaço.
Na ação, a entidade destacou que as 1ª, 2ª e 3ª Turmas Recursais da corte concluíram que a vigência da Lei 13.465/2017 é o marco temporal para possibilitar a execução de débitos condominiais pelas associações que gerem os condomínios horizontais. Por outro lado, a 4ª Turma Recursal compreendeu pela necessidade de ajuizamento de ação de cobrança para posterior execução.
A relatoria foi do juiz Fernando Ribeiro Montefusco. No seu voto, ele destacou que o artigo 784 do CPC apresenta um rol de títulos executivos extrajudiciais, entre os quais consta o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio.
“O condomínio, por excelência, detém a prerrogativa de cobrar encargos instrumentalizados por título executivo extrajudicial. Mesmo tendo similitude em finalidade (de preservar ambiente habitacional), a literalidade da regra não estende prerrogativas às associações civis em cotejo.”
A ausência de previsão expressa no artigo, segundo o relator, não é suficiente para barrar o pedido feito pelo condomínio. Para o juiz, “uma leitura jurídica sistêmica (interpretação extensiva) permite conclusão no sentido de que o conjunto de residências, formado por associações civis, detém similar status aos condomínios e, por isso, pode exigir taxas de manutenção com força de título executivo extrajudicial”.
O relator lembrou que, tanto pela via legal (artigo 1.358-A do Código Civil ou Decreto-Lei 271/1967) quanto por enunciado (09 do Fórum Nacional de Juizados Especiais) ou entendimentos sedimentados por teses do Supremo Tribunal Federal (Tema 492) e do Superior Tribunal de Justiça (Tema 882), extrai-se a equiparação entre os institutos do condomínio edilício e da associação civil criada para manejo de loteamento fechado. “Uma consequência desta equiparação, porquanto, é a viabilidade de cobrança e emissão de título executivo extrajudicial pela associação civil.”
Diante disso, foi autorizado ao condomínio fazer a execução de título extrajudicial de imóvel de propriedade da parte reclamada. Atuaram em favor da Anacon os advogados Caio César Mota (diretor da instituição), Augusto Siqueira e Lucas Marques.
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Processo 5096093-52.2023.8.09.005