A locação de espaços em shopping centers é considerada uma espécie de contrato atípico pelos tribunais brasileiros, em consideração às particularidades desta espécie de acordo e nos termos do artigo 54 da Lei do Inquilinato.
Ocorre que os locadores frequentemente inserem cláusulas abusivas nos contratos de locação, que não se justificam à luz das necessidades dos centros comerciais e contrariam a boa-fé contratual estabelecida no Código Civil. Entre tais cláusulas está aquela que equipara a alteração do controle societário da pessoa jurídica inquilina à cessão do contrato de locação (cessão esta que, nos termos do artigo 13 da Lei do Inquilinato, deve ser autorizada pelo locador).
Tal dispositivo contratual é utilizado, na prática, para impedir os sócios da pessoa jurídica locatária de “vender” sua empresa a terceiros, ou para exigir a cobrança de valores a título de “taxa de transferência”; a cessão das quotas da empresa locatária para terceiros a autorização do locador sujeita o lojista até mesmo ao despejo por infração contratual.
A referida cláusula deve ser anulada, senão vejamos:
“Quando há a locação de um imóvel a uma pessoa jurídica, a modificação de seu controle societário não resulta na modificação da inquilina, que permanece a mesma; a personalidade jurídica da empresa não se confunde com a figura de seus sócios, nos termos do artigo 52 do Código Civil.”
Por exemplo, em decisão (apelação o nº 1023300-33.2016.8.26.0577) do TJ-SP restou declarada a abusividade da norma contratual, sob os seguintes argumentos: “Assim sendo, considerando que o contrato de locação foi celebrado com a pessoa jurídica e com ela se manteve, é irrelevante a mudança do quadro societário, pois, em última análise, não houve mudança do inquilino pessoa jurídica. Por isso, ao prever que a alteração do quadro societário necessita de prévia autorização da locadora houve intromissão indevida na relação societária, o que não é dado à locadora exigir, impondo-se o reconhecimento da nulidade dessa cláusula contratual por abusividade (artigo 45 da Lei nº 8.245/91)”.
O defendido pela decisão retro e outras existentes representa importante avanço nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping centers, na medida em que os sócios das pessoas jurídicas inquilinas, com base no entendimento, poderão livremente “vender” as suas empresas, sem qualquer pagamento a título de “taxa de transferência”, que é frequentemente fixada em quantias elevadas.
Daniel Cerveira é advogado, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV-SP), pós-graduado em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, consultor jurídico do Sindilojas-SP, autor do livro Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar (São Paulo, 2011, Editora Saraiva) e colaborador na obra Franchising (São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais).
