A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, tem sido objeto de muita controvérsia no meio jurídico desde que entrou em vigor no dia 28/12/2018. Enquanto alguns a elogiam por trazer maior clareza e segurança jurídica para as relações entre consumidores e incorporadoras ou construtoras, outros a criticam por considerá-la prejudicial aos direitos dos consumidores.
O ponto mais sensível da lei é a definição dos percentuais de retenção em caso de desistência da pessoa que se comprometeu a adquirir unidades imobiliárias em incorporação. Enquanto a lei estabelece uma retenção de até 50% do valor pago pelo comprador, os tribunais vinham decidindo em favor dos consumidores, permitindo a devolução de quantias bem maiores, entre 75% e 90%.
Isso porque, o §5º do artigo 67-A da Lei do Distrato Imobiliário prevê que, nos casos em que a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, a multa compensatória pode ser estabelecida em até 50% do valor pago pelo comprador, desde que prevista em contrato. Além disso, o incorporador deve restituir os valores pagos com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.
A questão central é se a nova legislação representa uma evolução no relacionamento entre consumidores e incorporadores ou se ela colide contra a posição dos tribunais e os princípios e regras do Código de Defesa do Consumidor. Para alguns, a lei representa um avanço ao estabelecer regras claras para o distrato imobiliário, o que reduz a incerteza e a insegurança jurídica das partes envolvidas. Para outros, no entanto, a lei prejudica os consumidores ao permitir que os incorporadores retenham uma quantia muito alta em caso de desistência, o que pode ser visto como uma penalidade excessiva.
Em relação à aplicação da Lei dos Distrato Imobiliários pelos tribunais, alguns tribunais têm se mostrado mais flexíveis em relação aos percentuais de retenção previsto na lei, entendendo que podem ser reduzidos com base no artigo 413 do Código Civil, que diz o seguinte: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
Houve até uma decisão isolada considerando que o §5º do artigo 67-A da Lei do Distrato Imobiliário é inconstitucional por afrontar os princípios da ordem econômica e da defesa do consumidor, previstos na Constituição Federal, além de violar o princípio da igualdade e da proporcionalidade. Também por considerar que o Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade do consumidor e que, nas relações de consumo, o risco do empreendimento é do fornecedor, sendo inconstitucional qualquer tentativa de transferi-lo ao consumidor.
Por outro lado, outros tribunais têm aplicado a lei de forma mais literal, entendendo que os percentuais de retenção previstos devem ser aplicados sem flexibilizações, em respeito ao princípio da autonomia contratual e à necessidade de se garantir a segurança jurídica dos contratos.
Essa divergência de entendimento tem gerado uma grande quantidade de processos judiciais envolvendo questões de distrato imobiliário, o que demonstra a complexidade do tema e a necessidade de se buscar um equilíbrio entre os interesses dos compradores e dos vendedores de imóveis.
E, embora a Lei do Distrato Imobiliário seja relativamente recente, sua aplicação e interpretação têm sido objeto de discussão e julgamento pelos tribunais desde a sua entrada em vigor no dia 28/12/2018.
No entanto, somente agora as discussões chegaram ao Superior Tribunal de Justiça, em casos específicos que abordam a aplicação do §5º do artigo 67-A da Lei do Distrato Imobiliário e da possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de desfazimento do contrato.
Em um caso, o ministro Luis Felipe Salomão, do STJ (Superior Tribunal de Justiça), reconheceu a validade da cláusula de retenção de 50%, desde que esteja em conformidade com a lei, em razão do princípio do pacta sunt servanda.
Já em outro caso, o ministro Moura Ribeiro, afirmou que a finalidade do §5º do artigo 67-A da Lei do Distrato Imobiliário, é proteger a coletividade dos adquirentes e garantir o cumprimento do contrato, por meio da retenção de até 50% dos valores pagos pelos compradores, especialmente em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, em que o pagamento das parcelas não se mistura ao patrimônio da incorporadora e os valores serão utilizados para a conclusão da obra e a entrega das unidades aos compradores adimplentes.
Conclui-se, então, embora haja divergências na interpretação da lei, especialmente quanto à flexibilização da cláusula de retenção, esses julgados do Superior Tribunal de Justiça sinalizam uma tendência favorável à validade da aplicação do artigo 67-A, § 5º, da Lei do Distrato Imobiliário pelos tribunais.
Em que pese isso, é importante destacar que as decisões do Superior Tribunal de Justiça sobre a aplicação do §5º do artigo 67-A da Lei do Distrato Imobiliário ainda não são pacíficas e que cada caso é analisado individualmente pelos ministros.
Desse modo, constata-se que é fundamental que o comprador de uma unidade imobiliária em construção esteja ciente das regras e das consequências previstas na Lei do Distrato Imobiliário, principalmente no que se refere à possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos em caso de desistência da compra.
Ainda, é importante que o comprador leia atentamente o contrato e verifique se todas as cláusulas estão de acordo com a lei, além de buscar informações sobre a incorporadora e o empreendimento antes de fechar o negócio.
