Aprovado com modificações pelo Senado no último dia 5 de julho, o PL 4.188/2021, conhecido como Marco Legal das Garantias de Empréstimos, ainda aguarda a votação na Câmara dos Deputados. A iniciativa visa melhorar o ambiente econômico e o mercado de crédito, com importantes avanços em regras e normas relativas ao seu tratamento, em especial as medidas extrajudiciais para recuperação de crédito, e abre a possibilidade para a renegociação de débitos, mas não deve ter um impacto significativo na diminuição da sobrecarga tributária.
Uma mudança significativa está na possibilidade de constituir nova alienação fiduciária sobre a propriedade superveniente, desde que contratada com o mesmo credor titular da propriedade fiduciária. Ou seja, será possível constituir duas ou mais garantias de alienação fiduciária sobre o mesmo bem, o que hoje não é possível. A proposta permite equacionar de forma mais eficiente a relação entre o valor do financiamento/empréstimo e o valor de avaliação do bem dado em garantia, minimizando as hipóteses de excesso de garantia, algo ainda muito recorrente no mercado.
Outra inovação está na possibilidade de executar extrajudicialmente os créditos garantidos por hipoteca. Para tanto, aplica-se à execução hipotecária, na sua maioria, as mesmas disposições previstas para o caso de execução extrajudicial da alienação fiduciária.
Outra menção importante é sobre as alterações no procedimento de protesto de débitos. Atualmente, a redação do PL prevê a possibilidade de o credor, a seu exclusivo critério, solicitar ao tabelião de protestos o envio de nota do registro do débito protestado para gravar bens do devedor, no intuito de preservar a exigibilidade do crédito protestado e elidir prejuízos a terceiros de boa-fé. Em segundo lugar, caso seja do interesse do credor, este poderá solicitar aos tabeliães de notas a atuação como mediador e conciliador para a composição do débito.
A iniciativa ainda aborda outros pontos, como a possibilidade de oneração e de uso de direitos minerários como garantia; o resgate antecipado de Letra Financeira; a exclusão do monopólio da Caixa Econômica Federal em relação aos penhores civis; a alteração da alíquota do imposto de renda sobre rendimentos de investidores residentes ou domiciliados no exterior produzidos por determinados títulos e valores mobiliários; e, a alteração da composição do Conselho Nacional de Seguros Privados.
Por outro lado, não haverá mudanças significativas na estrutura atual dos procedimentos necessários para execução da garantia real de alienação fiduciária. Inclusive, tal procedimento é tido como referência em termos de previsibilidade e segurança para execução de garantia, de modo que essa estrutura foi parcialmente replicada para os procedimentos de execução extrajudicial da garantia hipotecária.
No entanto, é preciso ressaltar que o PL também tinha como objetivo a simplificação de procedimentos com o intuito de diminuir a dependência do Poder Judiciário. Quanto mais efetivo for o procedimento e nível de recuperação de créditos, mais seguro e eficiente será o ambiente de negócios, de modo a impactar positivamente para todos os players do mercado.
Caso a atual redação do PL seja aprovada sem alterações, deve haver ainda uma margem para renegociação de débitos com a substituição da garantia atual. Esse “benefício” será concedido se o mercado de crédito entender que há espaço para redução no custo e aumento da segurança jurídica destas operações, algo que deve ocorrer.
Neste cenário, deveremos ter uma redução nos casos envolvendo cobrança de débitos com garantia. Entretanto, esse tipo de tema não é um dos principais ofensores na sobrecarga do Judiciário. O impacto seria muito maior se evoluíssemos em aspectos processuais, como a redução da margem para recursos, o fortalecimento das decisões dos magistrados de primeiro grau, assim como a vinculação da administração pública a temas recorrentes com a jurisprudência pacífica.
Nicolas Paiva é advogado da área de Direito Imobiliário do escritório Silveiro Advogados, é graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e LL.M em Direito dos Contratos pelo Instituto de Ensino e Pesquisa (Insper).
