O contrato de sale & leaseback (SLB), também conhecido como “leasing de retorno”, é considerado uma modalidade de contrato de leasing ou arrendamento mercantil. O SLB pode ser considerado como uma operação única, entretanto, composta por duas etapas obrigatórias.
Nesta modalidade de leasing, a empresa aliena o bem — móvel ou imóvel —, através de um contrato de compra e venda e de um contrato de locação, feitos de forma concomitantes, para que seja mantida sua posse no bem transacionado. Ou seja, a empresa vende o seu ativo, fomenta o caixa para ser utilizado da forma mais conveniente e, ainda assim, não se desfaz da posse do bem, seja ele um imóvel, onde se estabelece a empresa, ou um maquinário necessário para execução da sua atividade.
Cumpre ressaltar, a priori, que o ordenamento jurídico brasileiro não prevê a figura do Contrato de sale & leaseback, como sendo um contrato típico, motivo pelo qual os regramentos utilizados para validade tal Instituto estão previstos no Código Civil (Lei nº 10.406/2002), na Lei de Tratamento Tributário de Arrendamento Mercantil (Lei nº 6.099/74) e na Lei do Inquilinato (Lei nº 12.744/2012).
Ao considerar o SLB uma espécie de leasing/arrendamento mercantil, é importante a observação de alguns requisitos contratuais próprios para que sejam ajustados de uma forma mais benéfica. A exemplo disso, podem ser inseridas cláusulas de opção de compra, renovação de contrato ou devolução do bem, como escolha do locatário após o prazo pré-estabelecido.
Especificamente sobre a hipótese de o arrendatário não adquirir o bem ou não prorrogar o contrato, é comum a cláusula que estabelece o pagamento do Valor Residual Garantido (VRG), sendo, assim, uma garantia para o arrendante.
Quando uma empresa tem necessidades de curto prazo, a injeção no capital de giro realizada pela venda de um ativo imobilizado, possibilita a conversão do perfil de endividamento para longo prazo. A vantagem desse cenário se encontra na maior dilatação de prazo médio de pagamento, no encontro de melhores políticas de negociação de juros no mercado, bem como no adimplemento de dívidas, investimentos em produção, estoques, inovações operacionais etc.
Nesse contexto, o SLB pode ser visto como uma boa estratégia de soerguimento para empresa em estado de insolvência, principalmente nos casos em que a obtenção de crédito equivalente no mercado é mais cara que os custos da transação.
Recentemente, após noticiada crise, a Hapvida anunciou a assinatura de um contrato de sale & leaseback de dez imóveis de suas controladas, envolvendo uma negociação no valor de R$ 1,25 bilhão, com o objetivo de reestruturar e fortalecer seu capital. O planejamento estratégico da empresa evidencia o seu comprometimento em relação à liquidez e ao endividamento para manter sua posição no mercado através de um crescimento sustentável.
O SLB também pode ser uma boa opção para empresas que buscam o soerguimento através do instituto da recuperação judicial, momento no qual pode oferecer a proposta de alienação do ativo perante o juízo universal; ou, na apresentação do plano de recuperação judicial, que passará pelo crivo da universalidade de credores para ser aprovado.
Outro grande benefício atribuído a essa operação é a consequência tributária. Em razão de os aluguéis serem registrados na contabilidade da empresa como despesas operacionais, há possibilidade de dedução na base de cálculo do Imposto de Renda.
Por outro lado, é sempre bom observar que, após a alienação, a empresa não poderá mais arrolar o bem como patrimônio e, assim, não poderá mais dispor do ativo para solicitar créditos no futuro. Além disso, caso o imóvel esteja valorizado ao final do prazo do contrato de arrendamento, a sua compra possivelmente se tornará mais cara.
Outrossim, este instituto pode ser aplicado também para empresas que não estão em crise, mas que desejam reorganizar o seu balanço patrimonial, como uma forma de um melhor planejamento para os anos seguintes, ao adquirir uma maior liquidez.
No final do ano de 2021, a sede da Rede Globo em São Paulo foi objeto de um contrato SLB no qual o Fundo Imobiliário Vinci Offices (Vino11) adquiriu o imóvel por R$ 522 milhões. Em contrapartida, o imóvel foi locado pelo prazo de 15 anos, pela própria Globo, que aproveitou a oportunidade para ampliar o capital investido na empresa.
A operação costuma ser benéfica para os dois lados. No caso em tela, o fundo tem expertise em gestão financeira e em investimentos para melhorar a presença do imóvel no mercado e valorizá-lo. Por outro lado, a Globo poderá focar no seu negócio principal, terá benefícios tributários e injetará o capital na empresa.
Diante do exemplo demonstrado, percebe-se que a venda de um ativo imobilizado é uma forma de alavancar o capital de qualquer empresa, o que altera de imediato o seu perfil de patrimônio e de endividamento, motivo pelo qual, como já dito, é vantajoso até para empresas que não estão em crise.
O contrato de sale & leaseback se mostra uma alternativa bem atraente por permitir uma reestruturação rápida da empresa através da recuperação imediata do caixa, tendo em vista que o capital imobilizado, classificado como não circulante, transforma-se em ativo circulante. Com isso, o seu endividamento a curto e médio prazo tendem a diminuir, além de poder refletir em benefícios fiscais e melhorias operacionais, ao utilizar o capital para investimentos de expansão.
Outros exemplos práticos da utilização da operação podem ser visualizados em algumas instituições financeiras. Isso porque o Banco Central determinou que essas instituições reduzissem seu ativo imobilizado em relação ao patrimônio líquido. A partir dessa determinação, os bancos Bradesco e Unibanco venderam seus imóveis próprios e, em seguida, se tornaram seus locatários.
Atualmente, após o cenário pandêmico, observa-se uma necessidade de capitalização das empresas e a estratégia da operação tem se demonstrado promissora no mercado.
No entanto, para renunciar à propriedade e permanecer com a posse do ativo imobiliário, independente das crenças do mercado, é importante uma avaliação cuidadosa da transação com o objetivo de ter o máximo de conhecimento das opções viáveis para potencializar ainda mais a operação.
Nesse sentido, percebe-se o grande potencial envolvido nesse tipo de negócio jurídico, sendo uma alternativa positiva para liberar capital e otimizar demonstrativos financeiros. No entanto, faz-se necessária a análise dos riscos para que o negócio não comprometa ainda mais a realidade econômico-financeira, considerando-se os objetivos de curto, médio e longo prazo da empresa.
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Referências
https://www.projuris.com.br/blog/sale-and-leaseback
https://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream/handle/id/521/r143-22.PDF?sequence=4&isAllowed=y
Paula Camello é advogada do escritório Telino & Barros Advogados Associados na área Empresarial, pós-graduanda em Advocacia Empresarial pela Escola Brasileira de Direito (Ebradi) e OAB/SP e em Recuperação Judicial e Falências pelo Instituto Luiz Mário Moutinho (ILLM).
