O contrato de arrendamento rural é uma espécie de negócio jurídico que sofre ingerência do Estado para que os interesses das partes estejam em sintonia com as diretrizes da reforma agrária e da política agrícola, conforme enuncia o dispositivo de abertura da Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra).

Segundo o artigo 3º do Decreto 59.566/66, o arrendamento rural é o contrato pelo qual uma pessoa cede à outra o uso e gozo parcial ou total de imóvel rural, de acordo com os limites permitidos por lei, mediante retribuição ou aluguel. O imóvel que compõe o objeto do arrendamento rural deverá ser utilizado para o exercício de atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.

O mesmo Decreto 59.566/66, responsável por disciplinar o uso ou posse temporária da terra, prevê, no artigo 32, que a ação de despejo é a espécie de tutela jurisdicional adequada para debelar as situações previstas nos nove incisos do mencionado dispositivo. Em decorrência da previsão contida no inciso IX — arrendatário que descumpre dever legal ou comete infração contratual grave —, entendemos que o rol ensejador da ação de despejo incidente sobre o imóvel objeto do contrato de arrendamento rural é exemplificativo. Na hipótese do inciso III do mencionado artigo 32 (inadimplência do aluguel e/ou da renda no prazo convencionado), o arrendatário poderá purgar a mora, desde que o faça no prazo da contestação [1], e efetue o pagamento do aluguel/renda, dos respectivos encargos e das custas e honorários sucumbenciais arbitrados pelo juízo.

A partir desses esclarecimentos introdutórios, suponha, leitor, que o arrendatário esteja inadimplente no que diz respeito aos alugueis do contrato. Em vez de postular o despejo da parte faltosa, o arrendante ajuíza ação visando à resolução do contrato por inadimplemento e a imediata retomada da posse das terras arrendadas, via tutela de urgência. O juízo defere o provimento emergencial e dá o contraditório ao réu, que, em vez de suscitar ausência de interesse de agir por inadequação do procedimento ou mesmo purgar a mora, contesta as pretensões do autor. Encerrada a fase postulatória e de saneamento da causa, o juízo defere o pedido de realização de prova pericial que havia sido formulado por ambas as partes. No entanto, antes mesmo de o laudo ser juntado aos autos, o réu suscita a extinção do processo sem a resolução do mérito por inadequação da tutela jurisdicional pretendida, alegando que não teve a oportunidade de purgar a mora.

Como o juiz pode conhecer de ofício a inadequação da modalidade de tutela jurisdicional que o autor utilizou (falta de interesse de agir: CPC, artigo 337, XI, § 5º), seria possível, no exemplo dado, o acolhimento da defesa processual para que a demanda fosse extinta por sentença terminativa, ou seja, sem a resolução do mérito?

Ao menos segundo a literalidade do parágrafo único do artigo 278 do Código de Processo Civil, o interessado pode suscitar a falta de interesse de agir em qualquer momento do arco procedimental [2], pois se trata de nulidade de reconhecimento oficioso, não sujeita à preclusão. No entanto, as formalidades do processo são técnicas existentes para assegurar o devido processo legal e outorgar segurança jurídica a quem litiga. Elas servem ao direito material. Não são o próprio fim, mas o meio [3]. Por essas razões, Cândido Rangel Dinamarco [4] salienta que “o ato não será nulo só porque formalmente defeituoso. Nulo é o ato que cumulativamente se afaste do modelo formal indicado em lei, deixe de realizar o escopo ao qual se destina e, por esse motivo, cause prejuízo a uma das partes. A invalidade do ato, ou seja, seu vício decorrente da inobservância das formas, é indispensável para que ele seja nulo, mas não é suficiente nem se confunde com sua nulidade. O ato viciado poderá não ser nulo se não prejudicar ou se, apesar do vício, seu escopo específico houver sido obtido”.

Além de todas essas razões, o artigo 277 do Código de Processo Civil contém regra de aproveitamento do processo: “[e]ste dispositivo deixa inequívoco que mesmo vícios cognoscíveis de ofício são sanáveis; e que o NCPC segue a diretriz geral no sentido de que o processo nasce para realizar sua vocação, que é a de gerar sentença de mérito. Decisões de inadmissibilidade, de ações e de recursos, devem ser, realmente, exceções” [5].

Na situação imaginada, a postura do réu impede que ele suscite a inadequação da via eleita como forma de bloquear a resolução do mérito da causa. Não se cogita haver nulidade no ajuizamento da ação possessória em vez do despejo porque o réu teve a oportunidade de exercer o contraditório na plenitude determinada pela Constituição. Se ele realmente tivesse a intenção de purgar a mora para dar subsistência ao contrato de arrendamento rural, por que ele contestou os pedidos? Essas atitudes do réu — contestar e, posteriormente, invocar a ausência de interesse de agir porque não teve a oportunidade de emendar a mora — contrariam a boa-fé objetiva (CPC, artigo 5º) e suprimem a possibilidade (suppressio) de ele invocar matéria de ordem pública como estratagema para evitar a prolação de sentença definitiva.

Apesar de a inadequação ritual não estar sujeita à preclusão, o interessado na arguição dela não pode se comportar como um praticante de jogo de azar e esperar o melhor momento para trazer referida alegação aos autos. Essa manobra representa a indesejada nulidade de algibeira. Os extratos dos três julgados reproduzidos a seguir mostram que o Superior Tribunal de Justiça repudia tal comportamento: (1) “A jurisprudência deste STJ não tolera a chamada nulidade de algibeira — aquela que, podendo ser sanada pela insurgência imediata da defesa após ciência do vício, não é alegada, como estratégia, numa perspectiva de melhor conveniência futura. (AgRg no AREsp n. 2.106.665/SP, Rel. Min. Ribeiro Dantas, 5ª T., j. 2.8.2022)”; (2) “A jurisprudência do STJ, atenta à efetividade e à razoabilidade, tem repudiado o uso do processo como instrumento difusor de estratégias, vedando, assim, a utilização da chamada ‘nulidade de algibeira ou de bolso’. (EDcl no REsp 1424304/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 12.8.2014)”; e (3) “A alegação de que seriam matérias de ordem pública ou traduziriam nulidade absoluta não constitui fórmula mágica que obrigaria as Cortes a se manifestar acerca de temas que não foram oportunamente arguidos ou em relação aos quais o recurso não preenche os pressupostos de admissibilidade. (REsp 1439866/MG, Rel. Min. Sebastião Reis Júnior, 6ª T., j. 24.4.2014)”.

A suscitação da nulidade de algibeira é tão reprovável que o STJ impôs a penalidade da litigância de má-fé ao interessado na decretação do vício [6]. Mesmo à luz do natural antagonismo das partes litigantes, esse comportamento está totalmente em desacordo com a postura devida e esperada dos contendores judiciais, a merecer o necessário e severo reproche.

Luiz Roberto Hijo Sampietro é doutorando e mestre em Direito Processual Civil pela Universidade de São Paulo (USP), especialista em Direito Empresarial pela Escola Paulista de Direito (EPD), bacharel em Direito pela Universidade São Judas Tadeu (USJT), advogado, professor de Processo Civil no Núcleo de Direito à saúde da ESA/OAB-SP e em cursos de pós-graduação lato sensu.

Nadime Meinberg Geraige é mestre em Direito Civil pela Universidade de São Paulo (USP), pós-graduada (lato sensu) em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP), bacharel em Direito pela UniFMU, advogada e árbitra nomeada da Câmara MED ARB RB (Mediation and Arbitration for Recovery) and Business.

Consultor Júridico